Wer seinen Betrieb in andere Hände
übergeben will, dem stellen sich in der Regel zunächst einmal viele Fragen.
Gleiches gilt für denjenigen, der einen Betrieb übernehmen möchte.
Planungs- und Entscheidungshilfen
mit Tipps und Tricks für
- Verkäufer und Käufer
- Verpächter und Pächter
- Existenzgründer
Sinn und Zweck dieser Website
Als
Unternehmensberatung sind
wir nun seit über 10 Jahren auf dem Markt als Berater im Hotel- und Gastronomiebereich tätig.
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Neben der reinen Beratung beschäftigen
wir uns schwerpunktmäßig mit der Vermittlung von Pensionen,
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Hotels
und Gastronomiebetrieben. |
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Auf Grund der Problematik bei
der Objektwahl
der Preisfindung (Objekt + Inventar)
der Bestimmung des Standortes
der Finanzierungsmöglichkeiten
den Klauseln im Pacht-/Kaufvertrag
und ......, und ............
haben wir uns entschlossen für
(zukünftige) Unternehmer einen kleinen Leitfaden zu schreiben indem sowohl
der Verkäufer/Verpächter als auch der Käufer/Pächter eine Menge an
Informationen findet um eine erste Vorauswahl treffen zu können. Denn ca.
70% der Unternehmensübernahmen scheitern in den ersten 5 Jahren, weil ein
falsches Konzept zu Grunde gelegt wurde, ein falsches Objekt zu einem
überzogenen Preis erworben/angepachtet wurde oder weil man die Kosten
scheute für eine vernünftige Beratung.
Nachfolgend wird versucht auf Fragen
einzugehen, die sich auf der einen Seite dem Verkäufer/Verpächter bei der
Vermietung stellen aber auch dem Existenzgründer/Käufer/Pächter bei der
Übernahme eines Betriebes.
Bedanken möchte ich mich insbesondere bei
meinen langjährigen Mitarbeitern, die aus ihrem täglichen Umgang mit unseren
Kunden wertvolle Hinweise und Tipps zu diesem Handbuch beigesteuert haben.
In der Überzeugung Ihnen hiermit eine
erste praktische Hilfestellung zu bieten, wünschen wir Ihnen viel Erfolg bei
Ihrem Vorhaben.
Ihr
Team
Die 8 Regeln, nicht
nur für Existenzgründer
zurück zur Übersicht
Bin ich ein Unternehmer (Selbsttest)
Der Zeitplan
Den Wert des (eigenen) Unternehmens kennen
Die Finanzierung
Checkliste zur Finanzierung
Der Pacht-/Kaufvertrag
Da es einfach zu viele Existenzgründer
gibt, die nach einem Höhenflug ebenso tief herunter fallen nachfolgend die
8 Regeln für Existenzgründer
zurück zur Übersicht
(gelten im übrigen auch für gestandene Unternehmer)
1. Verhalten Sie sich wie ein richtiger
"Macher"
Wohl jeder hat schon einmal daran gedacht
ein eigenes Unternehmen zu gründen. Für die meisten blieb die
Selbständigkeit jedoch ein schöner Traum. Der Grund: Ihnen fehlt der Mut!,
Entscheidungen zu treffen und ein überschaubares Risiko einzugehen. "Macher"
dagegen handeln. Sie entwerfen zunächst eine Strategie und legen Termine
fest, bis wann welche Aufgaben erledigt sein sollen. Dabei setzen Macher
klare Prioritäten und verzetteln sich nicht. Der erfolgreiche Unternehmer
konzentriert sich auf das Wesentliche. Alle Arbeiten, die ihn von seinem
Ziel abhalten, überlässt er lieber anderen. Nebenbei spart er ein kleines
Eigenkapital an, denn ganz ohne Eigenkapital ist zur Zeit eine
Existenzgründung nicht möglich.
2. Stellen Sie Ihren zukünftigen Kunden in
den Vordergrund
Sicherlich haben Sie eine tolle
Geschäftsidee z.B. innerhalb der Gastronomie oder Hotellerie entwickelt und
sind auch bereit, mit ganzer Kraft Ihr Konzept umzusetzen. Wissen Sie aber
genau, ob Ihre anvisierte Zielgruppe von dem Angebot überhaupt begeistert
ist? Denken Sie in diesem Zusammenhang daran, auch wenn es sich vielleicht
banal anhört: "Sie und Ihre Familie bzw. Ihr Partner müssen in Zukunft vom
Geld Ihrer Kunden leben." Längst nicht immer machen Niedrigpreise Kunden zum
Stammkunden. Was heute viel mehr zählt - insbesondere in der Gastronomie -,
ist guter Service und die Bereitschaft wirklich zu "dienen", Wünsche des
Kunden frühzeitig zu erkennen und unaufgefordert zu erfüllen. Dafür sind
zufriedene Kunden aber auch häufig bereit, höhere Preise zu akzeptieren.
3. Überzeugen Sie durch höchste
Professionalität
Ihre Kunden verlangen und erwarten heute
mehr als schlichte Dienstleistung. Sie wollen zusätzlich "Ambiente" und
"persönliche Betreuung". Dazu gehört heute nicht mehr nur ein schlichtes
Hausrospekt/ Warenbeschreibung oder eine einfache Speisekarte und hin und
wieder eine Anzeige, die ihre Leistung darstellen – ein kompletter
professioneller Auftritt muss her. Das beginnt schon bei der
Geschäftsausstattung wie Visitenkarten, Speisenkarte und Briefpapier.
Selbstgestricktes ist zwar im ersten Moment billiger, die Investition für
einen Fachmann (Werbeagentur, Grafiker) zahlt sich aber dennoch immer aus.
Zur Professionalität gehört natürlich auch überdurchschnittliches fachliches
Know-how, entweder in der Küche, im Service oder beim Hotel bei der
Ausstattung. Prüfen Sie, ob es vielleicht Schulungsprogramme gibt oder
spezielle Gütesiegel die Sie und Ihr Unternehmen vom Wettbewerb abheben.
4. Hüten Sie sich vor all
zu großer Euphorie
Die Vorstellung ist traumhaft: sein
eigener Chef zu sein und völlig unabhängig zu sein. Arbeiten wann und wie
lange man will, –in der Gastronomie meist dann, wenn die Anderen Freizeit
haben- endlich selbst Verantwortung tragen und das "große Geld" verdienen.
Leider sieht der Geschäftsalltag bei
Unternehmern nicht immer so schön aus, dass Sie nicht gelegentlich wehmütig
an Ihr Angestelltendasein zurückdenken werden. Unternehmer erleben zumindest
ebensoviel Ärgerliches wie Angestellte. Zwei oder drei schlechte Wochen
Auslastung in der Gastronomie oder zurückgehende Produktion und schon sind
womöglich Lohnzahlungen und eigenen Gehalt in Frage gestellt. Erlaubt sich
ein Mitarbeiter beim Kunden einen Fehler, muss der Chef die Sache wieder
ausbügeln. Feiern Freunde und Bekannte, muss der Selbständige meist
arbeiten. Der Volksmund sagt, Selbständige heißen so, weil sie selbst und
ständig arbeiten müssen. Wägen Sie also genau ab, was Ihnen wichtig ist,
bevor Sie starten.
5. Formulieren Sie für Ihr Unternehmen eine
Vision
Sie kennen alle den Satz: "Wer nichts
wird, wird Wirt".
So einfach lässt sich aber auch das
Gastgewerbe nicht auf einen Nenner bringen. Gute Unternehmer wissen genau,
wo ihre Firma eines Tages stehen soll, haben also eine Vision. Halten Sie
sich an diese Vorbilder und setzten Sie sich und Ihrem zukünftigen
Unternehmen ein realistisches Ziel.
Wo will ich hin?
Wo soll mein Unternehmen in einigen Jahren
stehen?
In welchen Bereichen wollen wir besonders
Vorbildlich sein?
Welche Vorteile wollen wir unseren Gästen
bieten?
Wie hebe ich mich von meinem Wettbewerber
positiv ab?
Egal welche Vision Sie haben, halten Sie
an diesen Zielen nachhaltig fest und richten Sie Ihre gesamte
Unternehmensstrategie danach aus. Prüfen Sie dann auch regelmäßig sich
selbst und Ihre Mannschaft wie weit Sie noch von Ihren Vorstellungen
entfernt sind. Dabei berücksichtigen Sie auch Ihre persönliche
Lebensplanung.
Bedenken Sie aber immer: Eine Vision lässt
sich nicht in wenigen Stunden formulieren. Ziehen Sie dabei auch einen
fachlich versierten Unternehmensberater zu rate, auch wenn Sie diese
Beratung einige Hundert Mark kostet. Diese Investition lohnt sich allemal da
solch ein Berater meist schon einige –zig Konzepte erstellt und geprüft hat
und seine Marktkenntnis und seine Beratungspraxis Ihnen dazu verhilft ein
möglicherweise falsches Konzept in die richtigen Bahnen zu bringen.
6. Hören Sie niemals auf
notorische Miesmacher
Selbständige werden von den meisten
beneidet. Das äußert sich auf der einen Seite in Bewunderung und
Anerkennung, auf der anderen Seite müssen Sie aber auch mit Neidern rechnen
die Ihnen Ihr ganzes Vorhaben mies reden.
Hören Sie aber nicht auf diese Neider und
Besserwisser. Natürlich sind Sie mit Ihrem Umstieg ins Unternehmerlager ein
Risiko eingegangen, haben die Sicherheit eines gleichbeleibenden monatlichen
Einkommens aufgegeben, aber denken Sie daran: Arbeitsplatzsicherheit gibt es
selbst bei Großunternehmen nicht mehr.
Natürlich werden Sie finanzielle
Durststrecken erleben, manchmal vielleicht sogar an Aufgabe der
Selbständigkeit denken. Diese Situationen haben aber alle Gründer
durchgemacht, die heute ihr eigenes Unternehmen haben. Nehmen Sie die
Herausforderung an und starten Sie durch!
7. Weihen Sie
Ihre Familie frühzeitig in Ihre Pläne ein
Die meisten Jungunternehmer müssen in der
Startphase gleich an zwei Fronten kämpfen.
Zum einen geht es darum das eigene
Unternehmen in Schwung zu bekommen. Zum anderen gilt es häufig, den
verärgerten Lebenspartner/in zumindest halbwegs bei Laune zu erhalten.
Der beklagt sich nicht nur über den
knappen Etat für die Haushaltskasse, er beklagt sich zusätzlich noch über
das kaum noch stattfindende Familienleben. Die Kinder sehen Vater oder
Mutter nach Geschäftsgründung nur noch selten, Zeit für gemeinsame
Unternehmungen gibt es kaum noch. Und kommt der gestresste Firmenchef nachts
nach Hause, gibt’s Krach, weil er sich den familiären Problemen nicht mehr
stellen kann oder will.
Gründe, die schon viele Ehen von
Existenzgründern zum Scheitern gebracht haben.
Um solche privaten Katastrophen zu
verhindern, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Partner.
8. Kümmern Sie sich
rechtzeitig um die Finanzierung
Fangen Sie sofort an zu sparen und legen
jeden Groschen für Ihr Ziel zur Seite. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital
ist zur Zeit in keiner Branche mehr möglich.
Bei Unternehmen zur Pacht wird in der
Regel eine Ablöse für Groß- Kleininventar/Maschinen etc. gefordert. Dieses
Inventar/Maschinen/Büroausstattung finanziert Ihnen keine Bank, mit viel
Glück vielleicht in der Gastronomie eine Brauerei! Als weiteres wird bei
Unternehmen zur Pacht meist eine Mietkaution in Höhe von 3-6 Monatsmieten
als Sicherheit gefordert. Auch hier kommen leicht einige zigtausend EURO
zusammen. Bei guten Kontakten zu Ihrer Hausbank kann man diese Summe
vielleicht in Form einer Bankbürgschaft hinterlegen.
Bei Unternehmen zum Kauf, dem Endziel
eines jeden zukünftigen Unternehmers, müssen Sie soviel Kapital in der
Tasche haben, dass Sie mindestens 30% des Kaufpreises und der
Kaufnebenkosten (ca. 5-9% vom KP) zur Verfügung haben.
Näheres s. unter dem Kapitel Finanzierung.
Bin
ich ein Unternehmer?
zurück zur Übersicht
Erfolg hängt nicht nur von der
Geschäftsidee ab. Die Statistik zeigt, dass über 50% der Betreiber von
Klein- und Mittelständischen Unternehmen die ersten 2 Jahre nicht überleben,
oft weil sie den Anforderungen als Firmenchef nicht gewachsen sind.
Die nachfolgenden Aussagen helfen Ihnen
bei der Frage:
Bin ich ein Unternehmer?
Ja Nein
Können Sie persönliche Niederlagen gut
verkraften?
Schaffen Sie in den meisten Fällen, was
Sie sich vornehmen?
Versuchen Sie Konflikte rasch zu
lösen?
Halten Sie Teamarbeit im Unternehmen für
einen wichtigen Erfolgsfaktor?
Sind Sie in der Lage, andere Menschen von
Ihrer Meinung zu überzeugen?
Können Sie nach der Arbeit richtig
abschalten?
War Ihr Gesundheits-Check beim Hausarzt
O.K.?
Halten Ihre Freunde und Bekannte Sie für
einen Unternehmertyp?
Haben Sie gute Kontakte zu Ihrer Hausbank
und führen Sie Ihr Konto im Plus?
Verfolgen Sie regelmäßig die
Wirtschaftsnachrichten in der Presse?
Macht es Ihnen nichts aus unter großem
Druck zu arbeiten?
Gehen Sie gerne überschaubare Risiken
ein?
Ist selbständiges Arbeiten ohne Anleitung
für Sie selbstverständlich?
Haben Sie Erfahrung mit
Führungsaufgaben?
Bereitet es Ihnen Spaß komplizierte
Aufgaben und Sachverhalte zu lösen?
Spornt Sie Stress eher an, als er Sie
belastet?
Sind Sie sich darüber im klaren, dass
Unternehmer häufig "Klinken putzen" müssen?
Können Sie sich vorstellen zu arbeiten,
wenn Freunde und Bekannte Freizeit haben?
Können Sie andere Begeistern und zählt
Selbstbewusstsein zu Ihren Eigenschaften?
Sind Sie wirklich bereit Ihren Gästen zu
"dienen", also Dienstleistung für andere zu erbringen?
Können Sie delegieren und Aufgaben von
anderen erledigen lassen?
Kennen Sie sich in der Buchhaltung aus und
haben Sie einen guten Steuerberater auf den Sie sich verlassen können?
Von diesen 22 Fragen sollten Sie mindestes
15 Fragen mit "Ja" beantwortet haben. Nur dann entsprechen Ihr
Persönlichkeitsprofil und Ihre Einstellungen den Anforderungen an einen
Unternehmer!
Bei weniger als 12 "Ja" fehlen Ihnen
wichtige Unternehmereigenschaften.
Unser Tipp: Bleiben Sie im
Angestelltenverhältnis!
Der Zeitplan
zurück zur Übersicht
Egal, ob Sie sich selbständig machen
möchten oder ob Sie als gestandener Kaufmann ein neues Unternehmen
übernehmen wollen, kalkulieren Sie mit einem Zeitraum von sechs Monaten bis
zu einem Jahr, entscheiden Sie sich aber schnell –nicht überstürzt- wenn Sie
ein geeignetes Objekt gefunden haben.
Der nachfolgende Zeitfahrplan soll Ihnen
bei der Vorplanung helfen damit alles steht, wenn Sie Ihr Objekt gefunden
haben.
sofort erledigen, nach dem Ihr Entschluss
zur Selbständigkeit steht.
persönliche Ziele ordnen
fachliche Voraussetzungen prüfen
Kapitalbasis feststellen
innerhalb der nächsten 4-6 Wochen
erledigen
Informationsquellen suchen und nutzen
Behörden, Fachverbände und IHK anzapfen
einen Fachberater aufsuchen
(Das Erstgespräch ist meistens kostenlos,
die Stundensätze schwanken ansonsten zwischen
EURO 80,-- und EURO 150,--)
Markt analysieren
Idee überprüfen (ev. zusammen mit einem
Berater)
Bankgespräch führen und Kreditrahmen
ausloten
Konzeptionsphase: Zeitplan 1-3 Monate
Objekt suchen über Zeitungen oder über
Unternehmensvermittler oder über diese Börse
Den
Wert des eigenen oder zu kaufenden Unternehmens kennen
zurück zur Übersicht
Als der Hotelbesitzer Karl V. mit 65
Jahren sein Hotel garni verkaufen will, wird er überrascht. Obwohl er die
ganzen Jahre viel zeit Geld und Energie investiert hat, will niemand sein
kleines Hotel garni kaufen, zu dem von ihm geforderten Preis. Was war
passiert? Tag für Tag war er ins Hotel gegangen, hatte unermüdlich
gearbeitet und versucht neue Ideen umzusetzen. Morgens fing sein Arbeitstag
um 6.30 Uhr an und endete meist erst nach 22 Uhr.
Er hatte durchgehalten und trotz des
Wettbewerbes hatte er sich und seine Familie über die Runden gebracht und
sein "Haus" war fast schuldenfrei. Und nun fand er keinen Käufer. Der
Hotelier verstand die Welt nicht mehr.
Doch wie ihm geht es vielen Inhabern
kleiner und mittlerer Unternehmen. Am Ende ihrer unternehmerischen Tätigkeit
erwarten Sie, dass für ihr "Lebenswerk" eine erkleckliche Summe
herausspringt. So viel eben, um all die investierte Zeit, die Mühe und das
Geld irgendwie vergolten zu bekommen. Diese Rechnung geht jedoch zur zeit
nicht auf: Während der Gastronom oft von einem unrealistischen hohen
Firmenwert ausgeht, den er in der Vergangenheit erarbeitet hat, schätzt ein
potentieller Käufer den Unternehmenswert ganz anders ein: Nämlich nur so
hoch, wie ihm das Unternehmen auch zukünftige Erträge beschert. Konflikte
und Enttäuschungen auf beiden Seiten sind vorprogrammiert.
Das muss nicht so sein. Im Vorteil ist der
Unternehmer, der den Unternehmenswert ganz klar beziffern kann. Und zwar in
zweifacher Hinsicht: Mit Hilfe spezieller Verfahren (z.B.
Ertragswertverfahren oder Discount-Cashflow) kann der Gegenwert des
Gastronomieunternehmens auf Heller und Pfennig ausgerechnet werden. Mit
solchen objektiv ermittelten Zahlen –am besten ermittelt durch einen
Unternehmensvermittler- lassen sich Verkaufsverhandlungen wesentlich besser
meistern, als wenn nur spekuliert wird.
Leider spielt der Immobilienwert –wenn
eine eigene Immobilie vorhanden ist wie oft bei Pensionen oder kleinen
Industrieunternehmen- nur eine untergeordnete Rolle bei der Preisfindung.
Unser TIP:
Lassen Sie den Unternehmenswert nicht erst
feststellen, wenn der Zeitpunkt des Verkaufes gekommen ist und vor allem:
werden Sie steuerehrlich!, denn die
Umsatzzahlen und Gewinne sind ein wesentlicher Bestandteil des
Unternehmenswertes.
Wer frühzeitig über konkrete Zahlen
verfügt, kann gezielt aktiv werden, um den Wert seines Betriebes langfristig
zu steigern. Und dann sein Unternehmen zu präsentieren, wenn die Erträge
hoch sind. Dies hätte auch der Hotelier Karl V. wissen müssen.......
Die
Finanzierung
zurück zur Übersicht
Der Abschluss des Darlehensvertrages bei
einer Unternehmensfinanzierung entscheidet bereits über wirtschaftlichen
Erfolg oder Misserfolg.
Wer träumt nicht davon irgendwann einmal
das eigene Unternehmen zu haben und Chef zu spielen. Warum auch ein Leben
Angestellt sein, warum nicht statt dessen das eigene Unternehmen
abzubezahlen und somit irgendwann einmal frei sein von den Launen des Chefs.
Denn das trieste Angestelltenleben ist meistens die schlechtere Lösung.
Meist werden hohe Vorgaben gemacht und eigene Ideen können nicht
verwirklicht werden, abgesehen mal von nur minimalen Gehaltserhöhungen.
Eine Finanzierung muss jedoch passen und
zwar genau auf die Bedürfnisse und vor allen Dingen auf den Geldbeutel.
Was ist bei einer maßgeschneiderten
Finanzierung zu beachten?
Neben bestimmten Faktoren wie z.B.
tragbare monatliche Belastungen, ausreichende finanzielle Sicherheit für
Darlehensnehmer, ein hohes Maß an Flexibilität, sowie ein geringer
Gesamtaufwand ist die Zinssicherheit der Finanzierung besonders wichtig.
Sogenannte 100 % Finanzierungen ohne
jegliches Eigenkapital sind bei einer Geschäfts- und Hypothekenfinanzierung
gänzlich ausgeschlossen, auch wenn in renommierten Tageszeitungen immer
wieder Kleinanzeiger mit solchen Angeboten auftauchen. In über unserer über
15-jährigen Erfahrungen hat solch eine Finanzierung noch nie funktioniert.
Meist wurden aber die Darlehenssuchenden viel Geld los für irgendwelche
angeblichen Vorkosten.
Heute erwarten die Finanzierungsinstitute
in dieser Branche mindestens ein Eigenkapital zwischen 30 und 40% der
Gesamtinvestitionskosten oder Sicherheiten in Form von z.B. Immobilien.
Fragen sollten Sie aber auf jeden Fall nach den Möglichkeiten für
Existenzgründer, wobei auch hier meist ein Mindesteigenkapital von 20%
erforderlich ist.
Seien Sie sich darüber klar, dass bei der
gewerblichen Finanzierung eines Unternehmens der Gebäudewert nicht das
ausschlaggebende Kriterium für die Vergabe des Darlehens darstellt. In der
Regel macht das finanzierende Institut enorme Abschläge auf den
Immobilienwert mit der Begründung des Betreiberrisikos und der schlechten
Zweitverwertungsmöglichkeit der Immobilie.
Damit Sie als Unternehmer, wenn Sie ein
geeignetes Objekt gefunden haben, eine erfolgreiche Verhandlung mit der Bank
führen können, nachfolgend einige Tipps:
Das A und O der Kreditverhandlungen ist
die richtige Vorbereitung. (Professionelle Aufbereitung der Unterlagen von
der Vorhabensbeschreibung bis zu den Unternehmensdaten)
Nennen Sie detailliert alle Objektkosten.
( Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten etc.)
Lassen Sie ein Ertragswertgutachten
erstellen von einem der Verbände oder einem Fachberater .
Klären Sie die Beleihungsgrenzen für Ihr
zukünftiges Unternehmen?
Legen Sie Ihr Eigenkapital dar.( Bargeld,
Immobilien, Aktien, Bausparverträge, Lebensversicherungen etc.)
Legen Sie der Bank ein tragfähiges Konzept
vor, möglichst aufgestellt von Ihrem Steuerberater oder noch besser von
einem Fachberater. (Was machen Sie besser oder anders wie der bisherige
Firmeninhaber, wie betreiben Sie Werbung und PR, Können Sie die Ablauf- und
Arbeitsorganisation verbessern, wer vertritt Sie bei Krankheit?)
Haben Sie die laufenden Nebenkosten
berücksichtigt bei Ihrem Finanzierungsplan? (Instandhaltungen, Strom,
Wasser, Steuern, Versicherungen)
Welche monatlichen Belastungen können Sie
tragen, vor- und nach den Finanzierungsaufwendungen?
Haken Sie die nachfolgende Checkliste ab
ob alle Unterlagen, die die Bank benötigt, auch vorhanden sind.
Wenn diese Fragen dem Banker schlüssig
dargelegt werden und die Unterlagen in der nachfolgenden Checkliste komplett
sind, steht einem guten Finanzierungsgespräch nichts mehr im Wege.
In den nachfolgenden Statements und
Checklisten erfahren Sie, was den Wert eines Unternehmens beeinflusst, wie
man den Unternehmenswert langfristig steigert und wann der ideale
Verkaufszeitpunkt gekommen ist. Der Kaufinteressent erfährt im Gegenzug wie
er selbst eine erste Werteinschätzung vornehmen kann.
Unser TIP für den Käufer:
Dem Kauf muss immer eine gezielte Auswahl
und Analyse des zu erwerbenden Unternehmens vorausgehen, um die
wirtschaftlichen Ziele des Erwerbes zu sichern! Kaufen Sie nie nach Gefühl
und schalten Sie sicherheitshalber einen Fachberater z.B.. einen
Sachverständigern für Hotellerie und Gastronomie ein.
H.J.K.-Checkliste
zur Finanzierung Unternehmen
zurück zur Übersicht
Nachstehend haben wir für Sie kurz
zusammengefasst, welche Unterlagen das finanzierende Institut üblicherweise
bei der Finanzierung benötigt, bzw. welche Fragen sich für eine Finanzierung
ergeben.
I. Bonitätsdokumentation/persönliche
Unterlagen des/der Antragsteller/s:
a) Darlehensvermittlungsauftrag
b) Selbstauskunft/Lebenslauf
c) Qualifikationsnachweise (berufliche
Qualifikation, Zeugnisse)
d) Betreiberkonzept
e) Dokumentation vorhand.
Fremdverbindlichkeiten (Kopien der Darlehensverträge)
f) Kopien Lebens- und Sachversicherungen
g) Eigenkapitalnachweis
h) Vermögensaufstellung
i) Einkommensteuerbescheide der letzten 2
Jahre in Kopie
j) Gehaltsabrechnungen der letzten 3
Monate in Kopie
k) Kopie Personalausweis (Vor- und
Rückseite)
II. Objektunterlagen
a) Farbphotos vom Objekt
b) Wertgutachten
c) Firmenprospekt / Warenangebot
d) aktuelle Flurkarte/ amtlicher Lageplan
e) Baulastenverzeichnis
f) Bau- und Ausstattungsbeschreibung
g) Wohn- und Nutzflächenberechnung
h) Berechnung des umbauten Raumes
i) Baugenehmigung (Neubau)
j) 1 Satz vollständige Bauzeichnungen
(inkl. Ansichten u. Schnitte)
III. betriebliche Unterlagen
a) Kopie des Kauf-/Pachtvertrages
b) Kopie des Franchisevertrages (bei
Anschluss an eine Kooperation)
c) Bericht eines Unternehmensberaters/
Wirtschaftlichkeitsberechnung für die ersten 3 Jahre
d) aktuelle betriebswirtschaftliche
Auswertungen (vom Steuerberater testiert)
e) Jahresabschlussunterlagen der letzten
3 Jahre (vom Steuerberater testiert)
f) ggfs. Handelsregisterauszug
g) ggfs. Gesellschaftsvertrag
IV Allgemeines
Sind bei einem Neubau die Maßnahmen mit
den maßgeblichen Behörden abgestimmt?
Wurde die Heimmindestbauverordnung
(Sozialimmobilie) bei der Planung berücksichtigt?
Wird eine Nutzungsänderung erforderlich?
Entspricht das Neubauvorhaben dem
Bebauungsplan?
Werden die erforderlichen Konzessionen bei
einer Übernahme neu erteilt?
Sind die Brandschutzauflagen nach den
neuesten Bestimmungen erfüllt?
Ist ein Fettabscheider (z.B. bei
Restaurantbetrieben) installiert?
Der Beleihungsauslauf sollte maximal 80%
betragen, d.h. die Differenz zwischen dem vom technischen Sachverständigen
und der kreditgebenden Bank ermittelte Beleihungswert und der gewünschten
Finanzierung muss entweder durch Eigenkapital oder durch die Stellung von
Zusatzsicherheiten abgedeckt werden. Das gleiche gilt für die
Kaufnebenkosten.
Grundsätzlich muss nachgewiesen werden,
dass aus dem laufenden Betrieb der jeweiligen Einrichtung ein angemessener
Überschuss erwirtschaftet wird.
Unser TIP:
Viele Banken beleihen heute Unternehmen
speziell in der Hotellerie oder Gastronomie nicht mehr, bzw. erwarten 40-50%
Eigenkapital. Versuchen Sie daher über Brauereien, Automatenaufstellern etc.
Entsprechendes Kapital zu bekommen! – Für Inventar lässt sich über Banken
i.d.R. keine Finanzierung darstellen.
Finanzierungen
Die Finanzierung eines (neuen)
Unternehmens oder eines bestehenden Betriebes stellt die größte
Herausforderung an den Berater dar.
Konventionelle Finanzierungs-Methoden (25%
Eigenkapital, 75% Kreditinstitut) sind heute so gut wie nicht mehr zu
realisieren, da die Kreditwirtschaft sich hierbei sehr bedeckt hält. Unserer
Erfahrung nach verlangt die Hausbank eine Eigenkapital-Quote von mind. 40%,
und dies kann i.d.R. weder von einem Existenzgründer noch von einem kleinen
Hotelier aufgebracht werden.
Also sind andere Finanzierungsmodelle
gefragt, und im folgenden möchten wir Ihnen 2 Lösungen aufzeigen, die durch
uns in der Vergangenheit bereits öfters erfolgreich eingesetzt wurden:
10% Finanzierung
durch Investoren
Leibrentenfinanzierung
Grundsätzlich funktioniert eine
Finanzierung bei allen Modellen um so besser und reibungsloser, je mehr
professionelles Zahlenmaterial vorgelegt werden kann. Grundvoraussetzungen
sind immer eine Standort- und Rentabilitätsberechnung, ein langfristiger
Finanzierungsplan und eine Marketing-Studie.
Führen Sie einfach mit uns ein erstes
Gespräch über die Kernproblematik.
Finanzierung durch Investoren
Durch den Anschluss an eine große deutsche
Kapitalanleger-Gesellschaft beschreitet H.J.K. neue Wege der Finanzierung
für potentielle Unternehmer, bereits mit 10% Eigenkapital können manchmal
die Träume vom eigenen Unternehmen Realität werden, wenn ein tragfähiges
Konzept vorgelegt wird.
Alternativ zu klassischen Kaufverrträgen
kann z.B. eine Betriebsgesellschaft gegründet werden, in der der neue
Betreiber jährlich seinen ursprünglichen Anteil von 10% innerhalb einer
Laufzeit von ca. 15 Jahren durch Rücklagen und Dividende auf 100% aufstocken
kann und den gesamten Grundbesitz einschl. Betriebsgesellschaft letztlich
übernimmt.
Die Kapital-Gesellschaft erhält während
der Laufzeit lediglich ihre festgelegte Rendite in bankenüblicher Höhe und
überlässt das Tagesgeschäft der Betreiber-Gesellschaft.
Während der Laufzeit wird der Betreiber
betriebswirtschaftlich betreut und profitiert vom gesamten Know-How der
H.J.K. Berater-Kooperation.
Damit gehören für viele Betriebe
problematische Finanzierungs-Modelle wie eine Brauereibindung oder
Pachtverträge, die immer wieder für beide Vertragsparteien mit
Schwierigkeiten verbunden sind, der Vergangenheit an.
Finanzierung durch Leibrente
Immer wieder scheitert der Verkauf eines
Unternehmens - wie bereits aufgeführt- an der Tatsache, dass die
potentiellen Interessenten keine Finanzierung durch ein Kreditinstitut
erhalten.
Wir möchten Ihnen hier eine Möglichkeit
vorstellen, die mit Hilfe der Hausbank und unseren angeschlossenen Partnern
und dem Bund der Selbständigen bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt wurde
und bei folgender Konstellation gut passt:
1.) Das Objekt wurde in den letzten 4 - 5
Jahren nachweisbar rentabel geführt
2.) Es gibt eine gute Beziehung des
Eigentümers zu einer lokalen Hausbank
3.) Es liegen keine hohen
Hypotheken-Belastungen vor
4.) Ein Nachfolger-Fachehepaar (in
Ausnahmefällen auch eine Einzelperson) mit langjähriger Berufserfahrung und
gutem Leumund möchte das Objekt übernehmen. Dies kann auch ein Mitarbeiter
des Hauses in einer Führungs-Position sein,
der seit längerem z.B. als Hotelmanager
oder Küchenchef im Haus angestellt ist und alle Abläufe gut kennt.
5.) Kein oder nur geringes Eigenkapital
des Nachfolgers
|
Folgendes, konkretes Beispiel:
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EURO
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Kaufpreis des Objektes
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971.455
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Auszahlungsbetrag
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511.292
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Restbetrag durch monatl. Leibrente auf 20
Jahre
einschl. Verzinsung (wird nach Ableben
vererbt))
Zinsbelastung (7,15%) auf die 511.292 EURO
kapitalbildende Lebensversicherung
(z.B.: 32 jährige Hotelfachfrau) für die
Tilgung des Darlehens, pro Monat
980
Absicherung der Leibrentenzahlungen
durch eine Risiko-LV (im Falle der
Berufsunfähigkeit oder Ablebens
des Nachfolgers) pro
Monat 95
Ergibt eine monatl. Kapitalbelastung
einschl. Zins und Tilgung
von 6.678
Wenn diese Kapitalbelastung tragbar ist
(kann am Besten der das Objekt betreuende Steuerberater ermitteln), steht
einem Bankengespräch nichts mehr im Wege. Natürlich kann der
Auszahlungsbetrag von Fall zu Fall variieren, sollte z.B. noch eine Hypothek
in Höhe von 50 % des Kaufpreises abgelöst werden müssen, muss der
Auszahlungsbetrag dementsprechend erhöht werden. Zur Tilgung und Absicherung
gegenüber des beteiligten Kreditinstitutes ist auf jeden Fall der Abschluss
einer kapitalbildenden LV ratsam.
Der Kauf- bzw. Pachtvertrag
zurück zur Übersicht
Vielen kleinen Unternehmen geht es nicht
gut. Es wird versucht diese Unternehmen hochpreisig zu verkaufen, bei
Pachtbetrieben werden diese lebensunfähigen Betriebe wieder und wieder
verpachtet (zu horrenden Preisen) – und immer schneller dreht sich das
Roulette in Richtung Zero = Pleite.
Kein Verband und keine Institution kann
das verhindern, aber ein seriöses Beratungs- und Vermittlungsunternehmen,
welches über jahrelange Branchenerfahrung verfügt kann hier beratend zur
Seite stehen und sollte solche Häuser gar nicht erst vermitteln.
Wir als H.J.K. Hotelfachvermittler und
Gastronomieberater möchten Ihnen auch hier ein paar Fallstricke aufzählen
die bei einem Kauf bzw. bei einer Verpachtung zu beachten sind und haben
Ihnen auch hier ein 8 Punkte Programm zusammengestellt. Selbstverständlich
können und sollen Ihnen diese Punkte nur einen groben Anhaltspunkt geben.
Diese Aufzählung ist lange nicht vollzählig.
Selbstverständlich werden Sie aber, wenn
Sie unsere Beratung in Anspruch nehmen umfassend informiert.
Schauen Sie sich Ihren Vertragspartner
(Verkäufer/Verpächter bzw. Käufer/Pächter) genau an.
Schauen Sie sich das Geschäftsgebaren
sowohl des Verlegers als auch des Veräußererst genau an. Holen Sie
Informationen ein!
Wie verhält sich z.B. die Brauerei bzw.
der Verpächter, wenn die Geschäfte mal nicht so gut laufen?
Als Verpächter/Veräußerer lassen Sie sich
von Ihrem Vertragspartner Referenzen, Zeugnisse und einen
Eigenkapitalnachweis zeigen.
Prüfen Sie den Pacht-/Kaufvertrag
Prüfen Sie den Ihnen vorgelegten Vertrag
sehr sorgfältig!
Lässt sich das Objekt wirklich
wirtschaftlich betreiben?
Ist die Miete/Pacht an einen Index
gekoppelt bzw. wie kommt der Verkäufer zu seiner Kaufpreisvorstellung?
Welche Laufzeit hat der Pachtvertrag?
(Üblich sind Pachtverträge zwischen 2 und 10 Jahren)
Wie sieht es beim Kauf einer Immobilie mit
dem Reparaturstau aus? Scheuen Sie sich nicht für einige tausend Mark einen
Gutachter zu beauftragen!
... und lassen Sie sich nicht auf
mündliche Nebenabreden ein, halten Sie alles schriftlich fest.
Die Ablösesumme
Egal ob Sie kaufen oder pachten möchten,
in der Regel erwartet der Verkäufer/Verpächter eine Ablösesumme. Eine
Ablösesumme kann sowohl das Inventar als auch einen Geschäftswert enthalten.
Hier weichen die Vorstellungen der Vertragspartner meist weit auseinander.
Der Verkäufer schätzt sein Inventar meist viel zu hoch ein. Grundsätzlich
gilt hier, dass Gleiche wie beim Autokauf –nach Kauf ist das Teil sofort 20%
weniger Wert, dann hängt vieles von der Pflege ab und alles vom Geschmack
des eventuellen Pächters/Käufers.
Der Käufer schätz den Wert meist
wesentlich zu niedrig ein, da er in den meisten Fällen nicht abschätzen kann
was auf ihn bei einer Neuanschaffung zukommt. Gutes Gastro-Inventar oder
Maschinen sind sehr teuer.
Der Geschäftswert basiert aus Zahlen der
Vergangenheit sowie vorhandener Stammkunden. Von Einsteigern wird hier oft
außer acht gelassen, dass man sich bei einer richtigen Neueröffnung erst mal
einen Kundenstamm aufbauen muss, und diese Anlaufkosten von mindestens 6-12
Monaten richtig Geld kosten.
In Zweifelsfällen lassen Sie sich durch
ein Beratungsunternehmen wie z.B. eine Inventarwertaufstellung und eine
Unternehmenswertschätzung erstellen.
Prüfen Sie sowohl bei Kauf als auch bei
Pacht detailliert die Bezugsverpflichtungen.
Oft bezahlen Sie, wenn Sie Getränke von
Brauereien oder Verlegern beziehen bis zu E 100,-- mehr pro hl als Ihr
ungebundener Wettbewerber. Das sind bei nur 10 hl Umsatz pro Monat bereits E
500,-- pro Monat. Wichtig ist hier die Gegenleistung zu prüfen. Was hat die
Brauerei oder der Verleger für Sie angeschafft z.B. an Inventar. Auf der
anderen Seite sind uns auch Bezugsverpflichtungen bekannt, die hohe
Rückvergütungen beinhalten. Also bitte genau prüfen und nicht sofort
ablehnen! - und vor allem auch hier: keine mündlichen Nebenabreden
Prüfen Sie die technischen Einrichtungen
Wie sieht die Kühlanlage und die
Bierzapfanlage aus?
Ist eine Fettabscheideanlage vorhanden?
Sind die elektrischen Anlagen o.K. und wie
sieht die Brandschutzvorrichtung aus. Manchmal wird versucht diesen
Kostenapparat der Erneuerungen auf den Pächter/Käufer abzuwälzen. Abgesehen
von diesen Kosten denken Sie bitte auch an Ihre neue Konzession die bei
einer Übernahme wieder von Ihnen als Käufer/Pächter beantragt werden muss.
Schauen Sie sich die Umsatzzahlen an
Mit Umsatzzahlen ist gemeint, schauen Sie
sich die Gewinn- und Verlustrechnung der letzten Jahre an. Glauben Sie nicht
der Aussage, dass der inoffizielle Umsatz doppelt so hoch ist. Die Zeiten,
in denen man 100% am Finanzamt vorbei machen konnte sind vorbei!! Vorsicht
ist immer dann geboten, wenn keine ordentlichen Bilanzen der letzten Jahre
offengelegt werden und nur mündliche Aussagen gemacht werden.
Als Interessent an einem Objekt haben Sie
aber auch bitte dafür Verständnis, dass der Inhaber/Betreiber nicht direkt
beim ersten Mal seine Bilanzen vor Ihnen veröffentlicht. Üblich ist es
mittlerweile sich eine Vertraulichkeitserklärung von Seiten des
Interessenten unterschreiben zu lassen,
nach Vorlage eines Kapitalnachweises.
Fragen Sie die Nachbarn sowie die
Ordnungsbehörden
Prüfen Sie, ob es mit den Nachbarn
und/oder mit dem Gewerbeamt schon mal Ärger gegeben hat, z.B. Lärm oder
Küchendüfte bei der Gastronomie oder "Stundenübernachtungen" in der
Hotellerie.
Übergabeprotokoll
Aus unserer Erfahrung heraus sollte bei
jeder Übernahme, egal ob Kauf- oder Pacht- ein Übernahmeprotokoll
angefertigt werden. Wie oft haben wir es erlebt, dass auf einmal keine
Bilder mehr an der Wand hingen oder das wichtige Utensilien nicht mehr
vorhanden waren, da diese angeblich Privateigentum waren.
Lassen Sie sich also eine detaillierte
Inventaraufstellung aushändigen, machen Sie Photos oder einen Videofilm.
Auch gehört in ein Übergabeprotokoll eine
Mängelliste wie. Z.B. Zapfanlage defekt etc. Denken Sie daran, jeder Mangel
der nicht im Übernahmeprotokoll festgehalten ist, wird bei Beendigung des
Pachtvertrages Ihnen angelastet werden.
Die Beachtung dieser 8 Punkte ist
natürlich immer noch keine Garantie dafür, dass Sie mit Ihrem Unternehmen
Erfolg haben.
Wir möchten aber Sie als Kunde und
Besucher unserer Website auf die größten Problematiken bei einem Kauf oder
einer Anpachtung aufmerksam machen. Wenn Sie alle unserer Tipps beherzigen,
können Sie sicher sein, dass das Risiko eines Scheiterns erheblich gemindert
wird.
Ihnen wünschen wir als langjähriger
Unternehmensvermittler und Spezialberater in der Hotellerie und Gastronomie
viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.
Ihre
Fachberatung
Februar 2003
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