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Tipps für den Kauf/Verkauf:


Wer seinen Betrieb in andere Hände übergeben will, dem stellen sich in der Regel zunächst einmal viele Fragen. Gleiches gilt für denjenigen, der einen Betrieb übernehmen möchte.

Planungs- und Entscheidungshilfen

mit Tipps und Tricks für

- Verkäufer und Käufer

- Verpächter und Pächter

- Existenzgründer

Sinn und Zweck dieser Website

Als Unternehmensberatung sind wir nun seit über 10 Jahren auf dem Markt als Berater im Hotel- und Gastronomiebereich tätig.

Neben der reinen Beratung beschäftigen wir uns schwerpunktmäßig mit der Vermittlung von Pensionen,

Hotels und Gastronomiebetrieben.

 
 

Auf Grund der Problematik bei

der Objektwahl

der Preisfindung (Objekt + Inventar)

der Bestimmung des Standortes

der Finanzierungsmöglichkeiten

den Klauseln im Pacht-/Kaufvertrag

und ......, und ............

haben wir uns entschlossen für (zukünftige) Unternehmer einen kleinen Leitfaden zu schreiben indem sowohl der Verkäufer/Verpächter als auch der Käufer/Pächter eine Menge an Informationen findet um eine erste Vorauswahl treffen zu können. Denn ca. 70% der Unternehmensübernahmen scheitern in den ersten 5 Jahren, weil ein falsches Konzept zu Grunde gelegt wurde, ein falsches Objekt zu einem überzogenen Preis erworben/angepachtet wurde oder weil man die Kosten scheute für eine vernünftige Beratung.

Nachfolgend wird versucht auf Fragen einzugehen, die sich auf der einen Seite dem Verkäufer/Verpächter bei der Vermietung stellen aber auch dem Existenzgründer/Käufer/Pächter bei der Übernahme eines Betriebes.

Bedanken möchte ich mich insbesondere bei meinen langjährigen Mitarbeitern, die aus ihrem täglichen Umgang mit unseren Kunden wertvolle Hinweise und Tipps zu diesem Handbuch beigesteuert haben.

In der Überzeugung Ihnen hiermit eine erste praktische Hilfestellung zu bieten, wünschen wir Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.

Ihr Team

 

Die 8 Regeln, nicht nur für Existenzgründer
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Bin ich ein Unternehmer (Selbsttest)

Der Zeitplan

Den Wert des (eigenen) Unternehmens kennen

Die Finanzierung

Checkliste zur Finanzierung

Der Pacht-/Kaufvertrag
 

Da es einfach zu viele Existenzgründer gibt, die nach einem Höhenflug ebenso tief herunter fallen nachfolgend die

 

8 Regeln für Existenzgründer
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(gelten im übrigen auch für gestandene Unternehmer)
 

1. Verhalten Sie sich wie ein richtiger "Macher"

Wohl jeder hat schon einmal daran gedacht ein eigenes Unternehmen zu gründen. Für die meisten blieb die Selbständigkeit jedoch ein schöner Traum. Der Grund: Ihnen fehlt der Mut!, Entscheidungen zu treffen und ein überschaubares Risiko einzugehen. "Macher" dagegen handeln. Sie entwerfen zunächst eine Strategie und legen Termine fest, bis wann welche Aufgaben erledigt sein sollen. Dabei setzen Macher klare Prioritäten und verzetteln sich nicht. Der erfolgreiche Unternehmer konzentriert sich auf das Wesentliche. Alle Arbeiten, die ihn von seinem Ziel abhalten, überlässt er lieber anderen. Nebenbei spart er ein kleines Eigenkapital an, denn ganz ohne Eigenkapital ist zur Zeit eine Existenzgründung  nicht möglich. 
 

2. Stellen Sie Ihren zukünftigen Kunden in den Vordergrund

Sicherlich haben Sie eine tolle Geschäftsidee z.B. innerhalb der Gastronomie oder Hotellerie entwickelt und sind auch bereit, mit ganzer Kraft Ihr Konzept umzusetzen. Wissen Sie aber genau, ob Ihre anvisierte Zielgruppe von dem Angebot überhaupt begeistert ist? Denken Sie in diesem Zusammenhang daran, auch wenn es sich vielleicht banal anhört: "Sie und Ihre Familie bzw. Ihr Partner müssen in Zukunft vom Geld Ihrer Kunden leben." Längst nicht immer machen Niedrigpreise Kunden zum Stammkunden. Was heute viel mehr zählt - insbesondere in der Gastronomie -, ist guter Service und die Bereitschaft wirklich zu "dienen", Wünsche des Kunden frühzeitig zu erkennen und unaufgefordert zu erfüllen. Dafür sind zufriedene Kunden aber auch häufig bereit, höhere Preise zu akzeptieren.
 

3. Überzeugen Sie durch höchste Professionalität

Ihre Kunden verlangen und erwarten heute mehr als schlichte Dienstleistung. Sie wollen zusätzlich "Ambiente" und "persönliche Betreuung". Dazu gehört heute nicht mehr nur ein schlichtes Hausrospekt/ Warenbeschreibung oder eine einfache Speisekarte und hin und wieder eine Anzeige, die ihre Leistung darstellen – ein kompletter professioneller Auftritt muss her. Das beginnt schon bei der Geschäftsausstattung wie Visitenkarten, Speisenkarte und Briefpapier. Selbstgestricktes ist zwar im ersten Moment billiger, die Investition für einen Fachmann (Werbeagentur, Grafiker) zahlt sich aber dennoch immer aus. Zur Professionalität gehört natürlich auch überdurchschnittliches fachliches Know-how, entweder in der Küche, im Service oder beim Hotel bei der Ausstattung. Prüfen Sie, ob es vielleicht Schulungsprogramme gibt oder spezielle Gütesiegel die Sie und Ihr Unternehmen vom Wettbewerb abheben.
 

4. Hüten Sie sich vor all zu großer Euphorie

Die Vorstellung ist traumhaft: sein eigener Chef zu sein und völlig unabhängig zu sein. Arbeiten wann und wie lange man will, –in der Gastronomie meist dann, wenn die Anderen Freizeit haben- endlich selbst Verantwortung tragen und das "große Geld" verdienen.

Leider sieht der Geschäftsalltag bei Unternehmern nicht immer so schön aus, dass Sie nicht gelegentlich wehmütig an Ihr Angestelltendasein zurückdenken werden. Unternehmer erleben zumindest ebensoviel Ärgerliches wie Angestellte. Zwei oder drei schlechte Wochen Auslastung in der Gastronomie oder zurückgehende Produktion und schon sind womöglich Lohnzahlungen und eigenen Gehalt in Frage gestellt. Erlaubt sich ein Mitarbeiter beim Kunden einen Fehler, muss der Chef die Sache wieder ausbügeln. Feiern Freunde und Bekannte, muss der Selbständige meist arbeiten. Der Volksmund sagt, Selbständige heißen so, weil sie selbst und ständig arbeiten müssen. Wägen Sie also genau ab, was Ihnen wichtig ist, bevor Sie starten.
 

5. Formulieren Sie für Ihr Unternehmen eine Vision

Sie kennen alle den Satz: "Wer nichts wird, wird Wirt".

So einfach lässt sich aber auch das Gastgewerbe  nicht auf einen Nenner bringen. Gute Unternehmer wissen genau, wo ihre Firma eines Tages stehen soll, haben also eine Vision. Halten Sie sich an diese Vorbilder und setzten Sie sich und Ihrem zukünftigen Unternehmen ein realistisches Ziel.

Wo will ich hin?

Wo soll mein Unternehmen in einigen Jahren stehen?

In welchen Bereichen wollen wir besonders Vorbildlich sein?

Welche Vorteile wollen wir unseren Gästen bieten?

Wie hebe ich mich von meinem Wettbewerber positiv ab?
 

Egal welche Vision Sie haben, halten Sie an diesen Zielen nachhaltig fest und richten Sie Ihre gesamte Unternehmensstrategie danach aus. Prüfen Sie dann auch regelmäßig sich selbst und Ihre Mannschaft wie weit Sie noch von Ihren Vorstellungen entfernt sind. Dabei berücksichtigen Sie auch Ihre persönliche Lebensplanung.

Bedenken Sie aber immer: Eine Vision lässt sich nicht in wenigen Stunden formulieren. Ziehen Sie dabei auch einen fachlich versierten Unternehmensberater zu rate, auch wenn Sie diese Beratung einige Hundert Mark kostet. Diese Investition lohnt sich allemal da solch ein Berater meist schon einige –zig Konzepte erstellt und geprüft hat und seine Marktkenntnis und seine Beratungspraxis Ihnen dazu verhilft ein möglicherweise falsches Konzept in die richtigen Bahnen zu bringen.
 

6. Hören Sie niemals auf notorische Miesmacher

Selbständige werden von den meisten beneidet. Das äußert sich auf der einen Seite in Bewunderung und Anerkennung, auf der anderen Seite müssen Sie aber auch mit Neidern rechnen die Ihnen Ihr ganzes Vorhaben mies reden.

Hören Sie aber nicht auf diese Neider und Besserwisser. Natürlich sind Sie mit Ihrem Umstieg ins Unternehmerlager ein Risiko eingegangen, haben die Sicherheit eines gleichbeleibenden monatlichen Einkommens aufgegeben, aber denken Sie daran: Arbeitsplatzsicherheit gibt es selbst bei Großunternehmen nicht mehr.

Natürlich werden Sie finanzielle Durststrecken erleben, manchmal vielleicht sogar an Aufgabe der Selbständigkeit denken. Diese Situationen haben aber alle Gründer durchgemacht, die heute ihr eigenes Unternehmen haben. Nehmen Sie die Herausforderung an und starten Sie durch!
 

7. Weihen Sie Ihre Familie frühzeitig in Ihre Pläne ein

Die meisten Jungunternehmer müssen in der Startphase gleich an zwei Fronten kämpfen.

Zum einen geht es darum das eigene Unternehmen in Schwung zu bekommen. Zum anderen gilt es häufig, den verärgerten Lebenspartner/in zumindest halbwegs bei Laune zu erhalten.

Der beklagt sich nicht nur über den knappen Etat für die Haushaltskasse, er beklagt sich zusätzlich noch über das kaum noch stattfindende Familienleben. Die Kinder sehen Vater oder Mutter nach Geschäftsgründung nur noch selten, Zeit für gemeinsame Unternehmungen gibt es kaum noch. Und kommt der gestresste Firmenchef nachts nach Hause, gibt’s Krach, weil er sich den familiären Problemen nicht mehr stellen kann oder will.

Gründe, die schon viele Ehen von Existenzgründern zum Scheitern gebracht haben. 

Um solche privaten Katastrophen zu verhindern, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrem Partner.
 

8. Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Finanzierung

Fangen Sie sofort an zu sparen und legen jeden Groschen für Ihr Ziel zur Seite. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist zur Zeit in keiner Branche mehr möglich.

Bei Unternehmen zur Pacht wird in der Regel eine Ablöse für Groß- Kleininventar/Maschinen etc. gefordert. Dieses Inventar/Maschinen/Büroausstattung  finanziert Ihnen keine Bank, mit viel Glück vielleicht in der Gastronomie eine Brauerei! Als weiteres wird bei Unternehmen zur Pacht meist eine Mietkaution in Höhe von 3-6 Monatsmieten als Sicherheit gefordert. Auch hier kommen leicht einige zigtausend EURO zusammen. Bei guten Kontakten zu Ihrer Hausbank kann man diese Summe vielleicht in Form einer Bankbürgschaft hinterlegen.

Bei Unternehmen zum Kauf, dem Endziel eines jeden zukünftigen Unternehmers, müssen Sie soviel Kapital in der Tasche haben, dass Sie mindestens 30% des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten (ca. 5-9% vom KP) zur Verfügung haben.

Näheres s. unter dem Kapitel Finanzierung.

 

Bin ich ein Unternehmer?
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Erfolg hängt nicht nur von der Geschäftsidee ab. Die Statistik zeigt, dass über 50% der Betreiber von Klein- und Mittelständischen Unternehmen die ersten 2 Jahre nicht überleben, oft weil sie den Anforderungen als Firmenchef nicht gewachsen sind.

Die nachfolgenden Aussagen helfen Ihnen bei der Frage:
 

Bin ich ein Unternehmer?

 Ja    Nein

Können Sie persönliche Niederlagen gut verkraften?   

Schaffen Sie in den meisten Fällen, was Sie sich vornehmen?     

Versuchen Sie Konflikte rasch zu lösen?    

Halten Sie Teamarbeit im Unternehmen für einen wichtigen Erfolgsfaktor?     

Sind Sie in der Lage, andere Menschen von Ihrer Meinung zu überzeugen?     

Können Sie nach der Arbeit richtig abschalten?    

War Ihr Gesundheits-Check beim Hausarzt O.K.?    

Halten Ihre Freunde und Bekannte Sie für einen Unternehmertyp?     

Haben Sie gute Kontakte zu Ihrer Hausbank und führen Sie Ihr Konto im Plus?     

Verfolgen Sie regelmäßig die Wirtschaftsnachrichten in  der Presse?    

Macht es Ihnen nichts aus unter großem Druck zu arbeiten?    

Gehen Sie gerne überschaubare Risiken ein?    

Ist selbständiges Arbeiten ohne Anleitung für Sie selbstverständlich?    

Haben Sie Erfahrung mit Führungsaufgaben?    

Bereitet es Ihnen Spaß komplizierte Aufgaben und Sachverhalte zu lösen?     

Spornt Sie Stress eher an, als er Sie belastet?     

Sind Sie sich darüber im klaren, dass Unternehmer häufig "Klinken putzen" müssen?     

Können Sie sich vorstellen zu arbeiten, wenn Freunde und Bekannte Freizeit haben?     

Können Sie andere Begeistern und zählt Selbstbewusstsein zu Ihren Eigenschaften?     

Sind Sie wirklich bereit Ihren Gästen zu "dienen", also Dienstleistung für andere zu erbringen?     

Können Sie delegieren und Aufgaben von anderen erledigen lassen?     

Kennen Sie sich in der Buchhaltung aus und haben Sie einen guten Steuerberater auf den Sie sich verlassen können?

Von diesen 22 Fragen sollten Sie mindestes 15 Fragen mit "Ja" beantwortet haben. Nur dann entsprechen Ihr Persönlichkeitsprofil und Ihre Einstellungen den Anforderungen an einen Unternehmer!

Bei weniger als 12 "Ja" fehlen Ihnen wichtige Unternehmereigenschaften.

Unser Tipp: Bleiben Sie im Angestelltenverhältnis!

  

Der Zeitplan
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Egal, ob Sie sich selbständig machen möchten oder ob Sie als gestandener Kaufmann ein neues Unternehmen übernehmen wollen, kalkulieren Sie mit einem Zeitraum von sechs Monaten bis zu einem Jahr, entscheiden Sie sich aber schnell –nicht überstürzt- wenn Sie ein geeignetes Objekt gefunden haben.

Der nachfolgende Zeitfahrplan soll Ihnen bei der Vorplanung helfen damit alles steht, wenn Sie Ihr Objekt gefunden haben.
 

sofort erledigen, nach dem Ihr Entschluss zur Selbständigkeit steht.

persönliche Ziele ordnen

fachliche Voraussetzungen prüfen

Kapitalbasis feststellen

innerhalb der nächsten 4-6 Wochen erledigen

Informationsquellen suchen und nutzen

Behörden, Fachverbände und IHK anzapfen

einen Fachberater aufsuchen

(Das Erstgespräch ist meistens kostenlos, die Stundensätze schwanken ansonsten zwischen

EURO 80,-- und EURO  150,--)

Markt analysieren

Idee überprüfen (ev. zusammen mit einem Berater)

Bankgespräch führen und Kreditrahmen ausloten

Konzeptionsphase: Zeitplan 1-3 Monate

Objekt suchen über Zeitungen oder über Unternehmensvermittler oder über diese Börse

 

Den Wert des eigenen oder zu kaufenden Unternehmens kennen
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Als der Hotelbesitzer Karl V. mit 65 Jahren sein Hotel garni verkaufen will, wird er überrascht. Obwohl er die ganzen Jahre viel zeit Geld und Energie investiert hat, will niemand sein kleines Hotel garni kaufen, zu dem von ihm geforderten Preis. Was war passiert? Tag für Tag war er ins Hotel gegangen, hatte unermüdlich gearbeitet und versucht neue Ideen umzusetzen. Morgens fing sein Arbeitstag um 6.30 Uhr an und endete meist erst nach 22 Uhr.

Er hatte durchgehalten und trotz des Wettbewerbes hatte er sich und seine Familie über die Runden gebracht und sein "Haus" war fast schuldenfrei. Und nun fand er keinen Käufer. Der Hotelier verstand die Welt nicht mehr.

Doch wie ihm geht es vielen Inhabern kleiner und mittlerer Unternehmen. Am Ende ihrer unternehmerischen Tätigkeit erwarten Sie, dass für ihr "Lebenswerk" eine erkleckliche Summe herausspringt. So viel eben, um all die investierte Zeit, die Mühe und das Geld irgendwie vergolten zu bekommen. Diese Rechnung geht jedoch zur zeit nicht auf: Während der Gastronom oft von einem unrealistischen hohen Firmenwert ausgeht, den er in der Vergangenheit erarbeitet hat, schätzt ein potentieller Käufer den Unternehmenswert ganz anders ein: Nämlich nur so hoch, wie ihm das Unternehmen auch zukünftige Erträge beschert. Konflikte und Enttäuschungen auf beiden Seiten sind vorprogrammiert.

Das muss nicht so sein. Im Vorteil ist der Unternehmer, der den Unternehmenswert ganz klar beziffern kann. Und zwar in zweifacher Hinsicht: Mit Hilfe spezieller Verfahren (z.B. Ertragswertverfahren oder Discount-Cashflow) kann der Gegenwert des Gastronomieunternehmens auf Heller und Pfennig ausgerechnet werden. Mit solchen objektiv ermittelten Zahlen –am besten ermittelt durch einen Unternehmensvermittler- lassen sich Verkaufsverhandlungen wesentlich besser meistern, als wenn nur spekuliert wird.

Leider spielt der Immobilienwert –wenn eine eigene Immobilie vorhanden ist wie oft bei Pensionen oder kleinen Industrieunternehmen- nur eine untergeordnete Rolle bei der Preisfindung.
 

Unser TIP:

Lassen Sie den Unternehmenswert nicht erst feststellen, wenn der Zeitpunkt des Verkaufes gekommen ist und vor allem:

werden Sie steuerehrlich!, denn die Umsatzzahlen und Gewinne sind ein wesentlicher Bestandteil des Unternehmenswertes. 

Wer frühzeitig über konkrete Zahlen verfügt, kann gezielt aktiv werden, um den Wert seines Betriebes langfristig zu steigern. Und dann sein Unternehmen zu präsentieren, wenn die Erträge hoch sind. Dies hätte auch der Hotelier Karl V. wissen müssen.......

 

Die Finanzierung
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Der Abschluss des Darlehensvertrages bei einer Unternehmensfinanzierung entscheidet bereits über wirtschaftlichen Erfolg oder Misserfolg.

Wer träumt nicht davon irgendwann einmal das eigene Unternehmen zu haben und Chef zu spielen. Warum auch ein Leben Angestellt sein, warum nicht statt dessen das eigene Unternehmen abzubezahlen und somit irgendwann einmal frei sein von den Launen des Chefs. Denn das trieste Angestelltenleben ist meistens die schlechtere Lösung. Meist werden hohe Vorgaben gemacht und eigene Ideen können nicht verwirklicht werden, abgesehen mal von nur minimalen Gehaltserhöhungen.

Eine Finanzierung muss jedoch passen und zwar genau auf die Bedürfnisse und vor allen Dingen auf den Geldbeutel.

Was ist bei einer maßgeschneiderten Finanzierung zu beachten?

Neben bestimmten Faktoren wie z.B. tragbare monatliche Belastungen, ausreichende finanzielle Sicherheit für Darlehensnehmer, ein hohes Maß an Flexibilität, sowie ein geringer Gesamtaufwand ist die Zinssicherheit der Finanzierung besonders wichtig.

Sogenannte 100 % Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital sind bei einer Geschäfts- und Hypothekenfinanzierung  gänzlich ausgeschlossen, auch wenn in renommierten Tageszeitungen immer wieder Kleinanzeiger mit solchen Angeboten auftauchen. In über unserer über 15-jährigen Erfahrungen hat solch eine Finanzierung noch nie funktioniert. Meist wurden aber die Darlehenssuchenden viel Geld los für irgendwelche angeblichen Vorkosten.

Heute erwarten die Finanzierungsinstitute in dieser Branche mindestens ein Eigenkapital zwischen 30 und 40% der Gesamtinvestitionskosten oder Sicherheiten in Form von z.B.  Immobilien. Fragen sollten Sie aber auf jeden Fall nach den Möglichkeiten für Existenzgründer, wobei auch hier meist ein Mindesteigenkapital von 20% erforderlich ist.

Seien Sie sich darüber klar, dass bei der gewerblichen Finanzierung eines Unternehmens  der Gebäudewert nicht das ausschlaggebende Kriterium für die Vergabe des Darlehens darstellt. In der Regel macht das finanzierende Institut enorme Abschläge auf den Immobilienwert mit der Begründung des Betreiberrisikos und der schlechten Zweitverwertungsmöglichkeit der Immobilie.

Damit Sie als Unternehmer, wenn Sie ein geeignetes Objekt gefunden haben, eine erfolgreiche Verhandlung mit der Bank führen können, nachfolgend einige Tipps:
 

Das A und O der Kreditverhandlungen ist die richtige Vorbereitung. (Professionelle Aufbereitung der Unterlagen von der Vorhabensbeschreibung bis zu den Unternehmensdaten)

Nennen Sie detailliert alle Objektkosten. ( Anschaffungskosten, Kaufnebenkosten etc.)

Lassen Sie ein Ertragswertgutachten erstellen von einem der Verbände oder einem Fachberater .

Klären Sie die Beleihungsgrenzen für Ihr zukünftiges Unternehmen?

Legen Sie Ihr Eigenkapital dar.( Bargeld, Immobilien, Aktien, Bausparverträge, Lebensversicherungen etc.)

Legen Sie der Bank ein tragfähiges Konzept vor, möglichst aufgestellt von Ihrem Steuerberater oder noch besser von einem Fachberater. (Was machen Sie besser oder anders wie der bisherige Firmeninhaber, wie betreiben Sie Werbung und PR, Können Sie die Ablauf- und Arbeitsorganisation verbessern, wer vertritt Sie bei Krankheit?)

Haben Sie die laufenden Nebenkosten berücksichtigt bei Ihrem Finanzierungsplan? (Instandhaltungen, Strom, Wasser, Steuern, Versicherungen)

Welche monatlichen Belastungen können Sie tragen, vor- und nach den Finanzierungsaufwendungen?

Haken Sie die nachfolgende Checkliste ab ob alle Unterlagen, die die Bank benötigt, auch vorhanden sind.

Wenn diese Fragen dem Banker schlüssig dargelegt werden und die Unterlagen in der nachfolgenden Checkliste komplett sind, steht einem guten Finanzierungsgespräch nichts mehr im Wege.

In den nachfolgenden Statements und Checklisten erfahren Sie, was den Wert eines Unternehmens beeinflusst, wie man den Unternehmenswert langfristig steigert und wann der ideale Verkaufszeitpunkt gekommen ist. Der Kaufinteressent erfährt im Gegenzug wie er selbst eine erste Werteinschätzung vornehmen kann.
 

Unser TIP für den Käufer:

Dem Kauf muss immer eine gezielte Auswahl und Analyse des zu erwerbenden Unternehmens vorausgehen, um die wirtschaftlichen Ziele des Erwerbes zu sichern! Kaufen Sie nie nach Gefühl und schalten Sie sicherheitshalber einen Fachberater z.B.. einen Sachverständigern für Hotellerie und Gastronomie ein.

 

H.J.K.-Checkliste zur Finanzierung Unternehmen
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Nachstehend haben wir für Sie kurz zusammengefasst, welche Unterlagen das finanzierende Institut üblicherweise bei der Finanzierung benötigt, bzw. welche Fragen sich für eine Finanzierung ergeben.
 

I. Bonitätsdokumentation/persönliche Unterlagen des/der Antragsteller/s:

 a) Darlehensvermittlungsauftrag

 b) Selbstauskunft/Lebenslauf

 c) Qualifikationsnachweise (berufliche Qualifikation, Zeugnisse)

 d) Betreiberkonzept 

 e) Dokumentation vorhand. Fremdverbindlichkeiten (Kopien der Darlehensverträge)

 f) Kopien Lebens- und Sachversicherungen

 g) Eigenkapitalnachweis

 h) Vermögensaufstellung 

 i) Einkommensteuerbescheide der letzten 2 Jahre in Kopie

 j) Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate in Kopie

 k) Kopie Personalausweis (Vor- und Rückseite)
 

II. Objektunterlagen

 a) Farbphotos vom Objekt

 b) Wertgutachten

 c) Firmenprospekt / Warenangebot

 d) aktuelle Flurkarte/ amtlicher Lageplan

 e) Baulastenverzeichnis

 f) Bau- und Ausstattungsbeschreibung

 g) Wohn- und Nutzflächenberechnung

 h) Berechnung des umbauten Raumes

 i) Baugenehmigung (Neubau)

 j) 1 Satz vollständige Bauzeichnungen (inkl. Ansichten u. Schnitte)
 

III. betriebliche Unterlagen

 a) Kopie des Kauf-/Pachtvertrages

 b) Kopie des Franchisevertrages (bei Anschluss an eine Kooperation)

 c) Bericht eines Unternehmensberaters/ Wirtschaftlichkeitsberechnung für die ersten 3 Jahre

 d) aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen (vom Steuerberater testiert)

 e) Jahresabschlussunterlagen der letzten 3 Jahre (vom Steuerberater testiert)

 f) ggfs. Handelsregisterauszug

 g) ggfs. Gesellschaftsvertrag
 

IV Allgemeines

Sind bei einem Neubau die Maßnahmen mit den maßgeblichen Behörden abgestimmt?

Wurde die Heimmindestbauverordnung (Sozialimmobilie) bei der Planung berücksichtigt?

Wird eine Nutzungsänderung erforderlich?

Entspricht das Neubauvorhaben dem Bebauungsplan?

Werden die erforderlichen Konzessionen bei einer Übernahme neu erteilt?

Sind die Brandschutzauflagen nach den neuesten Bestimmungen erfüllt?

Ist ein Fettabscheider (z.B. bei Restaurantbetrieben) installiert?
 

Der Beleihungsauslauf sollte maximal 80% betragen, d.h. die Differenz zwischen dem vom technischen Sachverständigen und der kreditgebenden Bank ermittelte Beleihungswert und der gewünschten Finanzierung muss entweder durch Eigenkapital oder durch die Stellung von Zusatzsicherheiten abgedeckt werden. Das gleiche gilt für die Kaufnebenkosten.

Grundsätzlich muss nachgewiesen werden, dass aus dem laufenden Betrieb der jeweiligen Einrichtung ein angemessener Überschuss erwirtschaftet wird.
 

Unser TIP:

Viele Banken beleihen heute Unternehmen speziell in der Hotellerie oder Gastronomie nicht mehr, bzw. erwarten 40-50% Eigenkapital. Versuchen Sie daher über Brauereien, Automatenaufstellern etc. Entsprechendes Kapital zu bekommen! – Für Inventar lässt sich über Banken i.d.R. keine Finanzierung darstellen.

  

Finanzierungen

 Die Finanzierung eines (neuen) Unternehmens oder eines bestehenden Betriebes stellt die größte Herausforderung an den Berater dar.

Konventionelle Finanzierungs-Methoden (25% Eigenkapital, 75% Kreditinstitut) sind heute so gut wie nicht mehr zu realisieren, da die Kreditwirtschaft sich hierbei sehr bedeckt hält. Unserer Erfahrung nach verlangt die Hausbank eine Eigenkapital-Quote von mind. 40%, und dies kann i.d.R. weder von einem Existenzgründer noch von einem kleinen Hotelier aufgebracht werden.

Also sind andere Finanzierungsmodelle gefragt, und im folgenden möchten wir Ihnen 2 Lösungen aufzeigen, die durch uns in der Vergangenheit bereits öfters erfolgreich eingesetzt wurden:
 

                     10% Finanzierung durch Investoren

                     Leibrentenfinanzierung

Grundsätzlich funktioniert eine Finanzierung bei allen Modellen um so besser und reibungsloser, je mehr professionelles Zahlenmaterial vorgelegt werden kann. Grundvoraussetzungen sind immer eine Standort- und Rentabilitätsberechnung, ein langfristiger Finanzierungsplan und eine Marketing-Studie.

Führen Sie einfach mit uns ein erstes Gespräch über die Kernproblematik. 
 

Finanzierung durch Investoren 

Durch den Anschluss an eine große deutsche Kapitalanleger-Gesellschaft beschreitet H.J.K. neue Wege der Finanzierung für potentielle Unternehmer, bereits mit 10% Eigenkapital können manchmal die Träume vom eigenen Unternehmen Realität werden, wenn ein tragfähiges Konzept vorgelegt wird.

Alternativ zu klassischen Kaufverrträgen kann z.B. eine Betriebsgesellschaft gegründet werden, in der der neue Betreiber jährlich seinen ursprünglichen Anteil von 10% innerhalb einer Laufzeit von ca. 15 Jahren durch Rücklagen und Dividende auf 100% aufstocken kann und den gesamten Grundbesitz einschl. Betriebsgesellschaft letztlich übernimmt.

Die Kapital-Gesellschaft erhält während der Laufzeit lediglich ihre festgelegte Rendite in bankenüblicher Höhe und überlässt das Tagesgeschäft der Betreiber-Gesellschaft.

Während der Laufzeit wird der Betreiber betriebswirtschaftlich betreut und profitiert vom gesamten Know-How der H.J.K. Berater-Kooperation.

Damit gehören für viele Betriebe problematische Finanzierungs-Modelle wie eine Brauereibindung oder Pachtverträge, die immer wieder für beide Vertragsparteien mit Schwierigkeiten verbunden sind, der Vergangenheit an.
 

Finanzierung durch Leibrente

Immer wieder scheitert der Verkauf eines Unternehmens - wie bereits aufgeführt- an der Tatsache, dass die potentiellen Interessenten keine Finanzierung durch ein Kreditinstitut erhalten.

Wir möchten Ihnen hier eine Möglichkeit vorstellen, die mit Hilfe der Hausbank und unseren angeschlossenen Partnern und dem Bund der Selbständigen bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt wurde und bei folgender Konstellation gut passt:

1.) Das Objekt wurde in den letzten 4 - 5 Jahren nachweisbar rentabel geführt

2.) Es gibt eine gute Beziehung des Eigentümers zu einer lokalen Hausbank

3.) Es liegen keine hohen Hypotheken-Belastungen vor

4.) Ein Nachfolger-Fachehepaar (in Ausnahmefällen auch eine Einzelperson) mit langjähriger Berufserfahrung und gutem Leumund möchte das Objekt übernehmen. Dies kann auch  ein Mitarbeiter des Hauses in einer Führungs-Position sein,

der seit längerem z.B. als Hotelmanager oder Küchenchef im Haus angestellt ist und alle Abläufe gut kennt.

5.) Kein oder nur geringes Eigenkapital des Nachfolgers
 

 

Folgendes, konkretes Beispiel:

EURO

Kaufpreis des Objektes

 971.455 

Auszahlungsbetrag

511.292

Restbetrag durch monatl. Leibrente auf 20 Jahre

einschl. Verzinsung (wird nach Ableben vererbt))

pro Monat

in EURO

 2.556

Zinsbelastung (7,15%) auf die 511.292 EURO

Darlehen/Monat

 3.047

kapitalbildende Lebensversicherung

 (z.B.: 32 jährige Hotelfachfrau) für die

Tilgung des Darlehens, pro Monat  980

Absicherung der Leibrentenzahlungen

durch eine Risiko-LV (im Falle der

Berufsunfähigkeit oder Ablebens

des Nachfolgers) pro Monat  95

Ergibt eine monatl. Kapitalbelastung

einschl. Zins und Tilgung von  6.678

 

Wenn diese Kapitalbelastung tragbar ist (kann am Besten der das Objekt betreuende Steuerberater ermitteln), steht einem Bankengespräch nichts mehr im Wege. Natürlich kann der Auszahlungsbetrag von Fall zu Fall variieren, sollte z.B. noch eine Hypothek in Höhe von 50 % des Kaufpreises abgelöst werden müssen, muss der Auszahlungsbetrag dementsprechend erhöht werden. Zur Tilgung und Absicherung gegenüber des beteiligten Kreditinstitutes ist auf jeden Fall der Abschluss einer kapitalbildenden LV ratsam.

  

Der Kauf- bzw. Pachtvertrag
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Vielen kleinen Unternehmen  geht es nicht gut. Es wird versucht diese Unternehmen hochpreisig zu verkaufen, bei Pachtbetrieben werden diese lebensunfähigen Betriebe wieder und wieder verpachtet (zu horrenden Preisen) – und immer schneller dreht sich das Roulette in Richtung Zero = Pleite.

Kein Verband und keine Institution kann das verhindern, aber ein seriöses Beratungs- und Vermittlungsunternehmen, welches über jahrelange Branchenerfahrung verfügt kann hier beratend zur Seite stehen und sollte solche Häuser gar nicht erst vermitteln.

Wir als H.J.K. Hotelfachvermittler und Gastronomieberater möchten Ihnen auch hier ein paar Fallstricke aufzählen die bei einem Kauf bzw. bei einer Verpachtung zu beachten sind und haben Ihnen auch hier ein 8 Punkte Programm zusammengestellt. Selbstverständlich können und sollen Ihnen diese Punkte nur einen groben Anhaltspunkt geben. Diese Aufzählung ist lange nicht vollzählig.

Selbstverständlich werden Sie aber, wenn Sie unsere Beratung in Anspruch nehmen umfassend informiert.

Schauen Sie sich Ihren Vertragspartner (Verkäufer/Verpächter bzw. Käufer/Pächter) genau an.

Schauen Sie sich das Geschäftsgebaren sowohl des Verlegers als auch des Veräußererst genau an. Holen Sie Informationen ein!

Wie verhält sich z.B. die Brauerei bzw. der Verpächter, wenn die Geschäfte mal nicht so gut laufen?

Als Verpächter/Veräußerer lassen Sie sich von Ihrem Vertragspartner Referenzen, Zeugnisse und einen Eigenkapitalnachweis zeigen.
 

Prüfen Sie den Pacht-/Kaufvertrag

Prüfen Sie den Ihnen vorgelegten Vertrag sehr sorgfältig!

Lässt sich das Objekt wirklich wirtschaftlich betreiben?

Ist die Miete/Pacht an einen Index gekoppelt bzw. wie kommt der Verkäufer zu seiner Kaufpreisvorstellung?

Welche Laufzeit hat der Pachtvertrag? (Üblich sind Pachtverträge zwischen 2 und 10 Jahren)

Wie sieht es beim Kauf einer Immobilie mit dem Reparaturstau aus? Scheuen Sie sich nicht für einige tausend Mark einen Gutachter zu beauftragen!

... und lassen Sie sich nicht auf mündliche Nebenabreden ein, halten Sie alles schriftlich fest.
 

Die Ablösesumme

Egal ob Sie kaufen oder pachten möchten, in der Regel erwartet der Verkäufer/Verpächter eine Ablösesumme. Eine Ablösesumme kann sowohl das Inventar als auch einen Geschäftswert enthalten. Hier weichen die Vorstellungen der Vertragspartner meist weit auseinander. Der Verkäufer schätzt sein Inventar meist viel zu hoch ein. Grundsätzlich gilt hier, dass Gleiche wie beim Autokauf –nach Kauf ist das Teil sofort 20% weniger Wert, dann hängt vieles von der Pflege ab und alles vom Geschmack des eventuellen Pächters/Käufers.

Der Käufer schätz den Wert meist wesentlich zu niedrig ein, da er in den meisten Fällen nicht abschätzen kann was auf ihn bei einer Neuanschaffung zukommt. Gutes Gastro-Inventar oder Maschinen sind sehr teuer.

Der Geschäftswert basiert aus Zahlen der Vergangenheit sowie vorhandener Stammkunden. Von Einsteigern wird hier oft außer acht gelassen, dass man sich bei einer richtigen Neueröffnung erst mal einen Kundenstamm aufbauen muss, und diese Anlaufkosten von mindestens 6-12 Monaten richtig Geld kosten.

In Zweifelsfällen lassen Sie sich durch ein Beratungsunternehmen wie z.B.  eine Inventarwertaufstellung und eine Unternehmenswertschätzung erstellen.
 

Prüfen Sie sowohl bei Kauf als auch bei Pacht detailliert die Bezugsverpflichtungen.

Oft bezahlen Sie, wenn Sie Getränke von Brauereien oder Verlegern beziehen bis zu E 100,-- mehr pro hl als Ihr ungebundener Wettbewerber. Das sind bei nur 10 hl Umsatz pro Monat bereits E 500,-- pro Monat. Wichtig ist hier die Gegenleistung zu prüfen. Was hat die Brauerei oder der Verleger für Sie angeschafft z.B. an Inventar. Auf der anderen Seite sind uns auch Bezugsverpflichtungen bekannt, die hohe Rückvergütungen beinhalten. Also bitte genau prüfen und nicht sofort ablehnen! - und vor allem auch hier: keine mündlichen Nebenabreden
 

Prüfen Sie die technischen Einrichtungen

Wie sieht die Kühlanlage und die Bierzapfanlage aus?

Ist eine Fettabscheideanlage vorhanden?

Sind die elektrischen Anlagen o.K. und wie sieht die Brandschutzvorrichtung aus. Manchmal wird versucht diesen Kostenapparat der Erneuerungen auf den Pächter/Käufer abzuwälzen. Abgesehen von diesen Kosten denken Sie bitte auch an Ihre neue Konzession die bei einer Übernahme wieder von Ihnen als Käufer/Pächter beantragt werden muss.
 

Schauen Sie sich die Umsatzzahlen an

Mit Umsatzzahlen ist gemeint, schauen Sie sich die Gewinn- und Verlustrechnung der letzten Jahre an. Glauben Sie nicht der Aussage, dass der inoffizielle Umsatz doppelt so hoch ist. Die Zeiten, in denen man 100% am Finanzamt vorbei machen konnte sind vorbei!! Vorsicht ist immer dann geboten, wenn keine ordentlichen Bilanzen der letzten Jahre offengelegt werden und nur mündliche Aussagen gemacht werden.

Als Interessent an einem Objekt haben Sie aber auch bitte dafür Verständnis, dass der Inhaber/Betreiber nicht direkt beim ersten Mal seine Bilanzen vor Ihnen veröffentlicht. Üblich ist es mittlerweile sich eine Vertraulichkeitserklärung von Seiten des 

Interessenten unterschreiben zu lassen, nach Vorlage eines Kapitalnachweises.
 

Fragen Sie die Nachbarn sowie die Ordnungsbehörden

Prüfen Sie, ob es mit den Nachbarn und/oder mit dem Gewerbeamt schon mal Ärger gegeben hat, z.B. Lärm oder Küchendüfte bei der Gastronomie oder "Stundenübernachtungen" in der Hotellerie.
 

Übergabeprotokoll

Aus unserer Erfahrung heraus sollte bei jeder Übernahme, egal ob Kauf- oder Pacht- ein Übernahmeprotokoll angefertigt werden. Wie oft haben wir es erlebt, dass auf einmal keine Bilder mehr an der Wand hingen oder das wichtige Utensilien nicht mehr vorhanden waren, da diese angeblich Privateigentum waren.

Lassen Sie sich also eine detaillierte Inventaraufstellung aushändigen, machen Sie Photos oder einen Videofilm.

Auch gehört in ein Übergabeprotokoll eine Mängelliste wie. Z.B. Zapfanlage defekt etc. Denken Sie daran, jeder Mangel der nicht im Übernahmeprotokoll festgehalten ist, wird bei Beendigung des Pachtvertrages Ihnen angelastet werden.
 

Die Beachtung dieser 8 Punkte ist natürlich immer noch keine Garantie dafür, dass Sie mit Ihrem Unternehmen Erfolg haben.

Wir möchten aber Sie als Kunde und Besucher unserer Website auf die größten Problematiken bei einem Kauf oder einer Anpachtung aufmerksam machen. Wenn Sie alle unserer Tipps beherzigen, können Sie sicher sein, dass das Risiko eines Scheiterns erheblich gemindert wird.

Ihnen wünschen wir als langjähriger Unternehmensvermittler und Spezialberater in der Hotellerie und Gastronomie viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben.

  Ihre Fachberatung

Februar 2003

 


 

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